Gewerbemietanpassung im Lockdown im Einzelfall möglich – Anmerkung zu BGH, Urteil v. 12.1.2022 – XII ZR 8/21

Die Corona-Krise hält Deutschland und die Welt seit nunmehr über zwei Jahren in Atem. Seit Beginn der Pandemie sorgen insbesondere auch die Auswirkungen auf bestehende, oft auf viele Jahre fest abgeschlossene Gewerberaummietverhältnisse für – teils hitzig geführte – Diskussionen. Dies gilt insbesondere für das von den wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie besonders hart getroffene Gastgewerbe, also Hotels, Restaurants, Cafés, Bars, Clubs oder Discotheken sowie den Einzelhandel.

Um die Wirtschaft zu stützen, hat der Gesetzgeber im Frühjahr 2020 nicht nur ein großes Konjunkturpaket, sondern auch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID 19 – Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht¹ beschlossen. Der in diesem Zuge neu eingeführte Art. 240 § 2 EGBGB sieht vor, dass der Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Im Dezember 2020 legte der Gesetzgeber mit der Einführung des Art. 240 § 7 EGBGB, der den von pandemiebedingten Beeinträchtigungen betroffenen Gewerberaummietern grundsätzlich eine Reduzierung der Miete über die Störung der Geschäftsgrundlage erleichtern sollte, nach.

Insbesondere im Frühjahr und im Herbst 2020 mussten zahlreiche Geschäfte pandemiebedingt aufgrund behördlicher Anordnung schließen, was für die Betreiber mit zum Teil erheblichen wirtschaftlichen Einbußen verbunden war. Entsprechend häufig waren und sind die Gerichte seit Beginn der CO­VID 19-Pandemie mit Fragen im Zusammenhang mit der Mietzahlungspflicht von durch die CO­VID 19-Pandemie be­trof­fe­nen Ge­wer­beraum­mie­tern konfrontiert.

Die bisherige erstinstanzliche und zweitinstanzliche Rechtsprechung ist sich bereits weit­ge­hend einig, dass staatliche Maßnahmen zur Ein­däm­mung der Pan­de­mie (z. B. Schlie­ßungs­an­ord­nun­gen oder sonstige Ein­schrän­kun­gen des Be­trie­bes des Mieters) grund­sätz­lich kei­ne Man­gel­haf­tig­keit des Mietobjektes begründen.² Aus Art. 240 § 2 EGBGB ergibt sich auch keine Stundung des Mietzinses, vielmehr wird hierdurch lediglich das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt. Auch nimmt die bisherige erstinstanzliche und zweitinstanzliche Rechtsprechung keinen Fall der Un­mög­lich­keit an, der Mie­ter von ihrer Mietzah­lungs­ver­pflich­tung be­freit.³

Im Zentrum der juristischen Debatte stand daher relativ schnell vor allem die Frage, ob staatliche Maßnahmen zur Eindämmung der CO­VID 19-Pandemie grundsätzlich eine Reduzierung bzw. Anpassung der Miete nach sich ziehen. Denn jedenfalls nach Einführung des Art. 240 § 7 EGBGB wird – widerleglich – vermutet, dass pandemiebedingte staatlich angeordnete Schließungen des Betriebs eines Gewerberaummieters grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB für das Mietverhältnis begründen können.

Gleichwohl haben die Gerichte in erster und zweiter Instanz in zahlreichen Entscheidungen teilweise recht unterschiedliche Auffassungen in Bezug auf eine mögliche Reduzierung der Miete auf der Grundlage von § 313 Abs. 1 BGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage vertreten.⁴

Besonders hervorzuheben sind hier die unterschiedlichen Entscheidungen des OLG Karlsruhe⁵ und des OLG Dresden⁶, die jeweils die Mietzahlungspflicht des Textil-Discounters Kik für den Monat April 2020 für aufgrund entsprechender behördlicher Anordnungen geschlossene Filialen zum Gegenstand hatten.

Das OLG Karlsruhe lehnte eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ab und bestätigte das entsprechende erstinstanzliche Urteil des LG Heidelberg.⁷ Das Gericht stellt die Notwendigkeit einer Einzelfallentscheidung bei der Prüfung eines möglichen Mietanpassungsanspruchs nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage heraus.⁸ Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB setze voraus, dass der Mieter zumindest eine schwere Beeinträchtigung seiner wirtschaftlichen Existenz nachweisen könne. Diesbezüglich sei eine Prüfung der Umstände des Einzelfalles erforderlich, bei der unter anderem Umsatzrückgänge, evtl. Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen seien.⁹ Derartige besondere Umstände habe der Mieter nicht ausreichend dargelegt.

Das OLG Dresden hielt hingegen bei der Beurteilung eines Anpassungsanspruchs eine pauschale hälftige Teilung der geschuldeten Miete im Zeitraum der angeordneten Schließung für angemessen und hob das erstinstanzliche Urteil des LG Chemnitz¹⁰ auf, das den Mieter noch zur vollen Mietzahlung verurteilt hatte. Eine Geschäftsschließung von mehr als einem Monat sei derart erheblich, dass die Zahlung der vollen Miete für den Mieter nicht zumutbar sei.¹¹ Der Mietvertrag müsse daher gemäß § 313 Abs. 1 BGB in der Weise angepasst werden, dass die Kaltmiete für die Dauer der Schließung nur zur Hälfte vom Mieter getragen werden müsse. Da keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe, müsse die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf Vermieter und Mieter verteilt werden.¹² Umsatzeinbußen des Mieters wurden nicht gesondert ermittelt, da ein Teilbetrieb des Mietgegenstandes nicht mehr möglich war. Wie sonstige Umstände, wie der Erhalt staatlicher Hilfen oder die Nutzung anderweitiger Umsatzmöglichkeiten die Aufteilung beeinflussen, ließ das OLG Dresden offen. Gegen beide vorgenannten Urteile wurde Revision eingelegt.

Der BGH hat mit Urteil vom 12.1.2022 das vorgenannte Urteil des OLG Dresden aufgehoben und die Sache an dieses zurückverwiesen.¹³

Der BGH stellt zunächst klar, dass die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts, insbesondere des § 313 Abs. 1 BGB, nicht durch Art. 240 § 2 EGBGB ausgeschlossen sei.¹⁴ Die Regelung habe nach ihrem eindeutigen Wortlaut und ihrem Gesetzeszweck allein eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters zum Ziel und sage nichts zur Höhe der geschuldeten Miete aus. Dem ist im Ergebnis zuzustimmen, spricht hierfür doch bereits die später ergänzte Regelung des Art. 240 § 7 EGBGB, der ausdrücklich auf § 313 BGB verweist.

Der BGH schließt sich der in diesen Fragen weitgehend einheitlichen vorinstanzlichen Rechtsprechung an. Auch der BGH sieht zu Recht durch staatliche Maßnahmen zur Ein­däm­mung der Pan­de­mie im Ergebnis grund­sätz­lich kei­ne Man­gel­haf­tig­keit des Mietobjektes begründet, da diese nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts stünden.¹⁵ Vielmehr knüpfen diese allein an den Geschäftsbetrieb des Mieters mit dessen Nutzungsart und dem sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der aus Infektionsschutzgründen untersagt werden sollte. Betroffen ist mithin allein das dem Mieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH zugewiesene Verwendungsrisiko.¹⁶ Ein Mangel ergebe sich auch nicht aus einer faktischen Zugangsbehinderung oder aus einer Nichterfüllung des Mietzwecks. Der Mieter könne nicht davon ausgehen, dass der Vermieter hiermit eine unbedingte Einstandspflicht auch für den Fall einer staatlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie übernehmen wollte. Soweit das RG noch anderweitig entschieden habe,¹⁷ sei dies mit dem seinerzeit weiteren Mangelbegriff zu erklären, bei dem die Risikoverteilung noch außen vor gelassen worden sei. Auch nimmt der BGH richtigerweise keinen Fall der Un­mög­lich­keit an, der den Mie­ter von seiner Mietzah­lungs­ver­pflich­tung be­freit (§ 326 Abs. 1 BGB, § 275 Abs. 1 BGB).¹⁸ Der BGH lässt es dahinstehen, ob diese Regelungen nach der Überlassung der Mietsache an den Mieter nicht mehr anwendbar und von den speziellen Regelungen des mietrechtlichen Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt werden, wenn die Mietsache – wie hier – keinen Mangel aufweist.¹⁹ Denn dem Vermieter war es während des Lockdowns – trotz der behördlichen Schließungsanordnung – gerade nicht unmöglich, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache entsprechend dem vereinbarten Mietzweck zu gewähren.

Es kommt daher – erwartungsgemäß – entscheidend auf die Anwendung des § 313 Abs. 1 BGB an. Wie die vorinstanzliche Rechtsprechung hält auch der BGH zu Recht einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) grundsätzlich für denkbar.²⁰ Die Anwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB sei insbesondere nicht durch die Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB ausgeschlossen. Diese Vorschrift habe nach ihrem eindeutigen Wortlaut und ihrem Gesetzeszweck allein eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters zum Ziel und sage nichts zur Höhe der geschuldeten Miete aus.

Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben während des ersten Lockdowns sei die sogenannte „große Geschäftsgrundlage“ betroffen.²¹ Eine Unterscheidung zwischen einer „großen“ und einer „kleinen“ Geschäftsgrundlage wird im Gesetz zwar nicht getroffen; sie ist aber nach allgemeiner Auffassung unschädlich.²² Unter der „großen Geschäftsgrundlage“ ist die Erwartung der Vertragsparteien zu verstehen, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-)Katastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde.²³ Diese Erwartung sei durch die behördlichen Maßnahmen und die hierdurch erforderliche Schließung des Ladenlokals für den angeordneten Zeitraum „schwerwiegend gestört“ worden. Die Geschäftsgrundlage sei daher nach § 313 Abs. 1 BGB weggefallen.

Der BGH stellt jedoch richtigerweise klar, dass allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage noch keine Vertragsanpassung rechtfertigen kann. Vielmehr sei als weitere Voraussetzung erforderlich, dass dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein unverändertes Festhalten am Vertrag unzumutbar ist. Die wirtschaftlichen Nachteile eines Mieters bei einer pandemiebedingten Schließung seien nicht die Folge unternehmerischer Entscheidungen, sondern der umfangreichen behördlichen Eingriffe. Dafür treffe keine der beiden Mietvertragsparteien die Verantwortung. Letztlich habe sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst sei, sofern es nicht im Vertrag so festgehalten worden sei.²⁴

Eine pauschale Betrachtungsweise, ob der Mieter nun die vertraglich vereinbarte Miete entrichten muss oder nicht, verbiete sich. Auch komme – entgegen der Auffassung des OLG Dresden – keine pauschale Vertragsanpassung dergestalt in Betracht, dass jede Partei grundsätzlich 50% zu tragen hat. Der BGH verlangt vielmehr eine sorgfältige und umfassende Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien. Für die Abwägung sei insbesondere relevant, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Es dürfe jedoch keine Überkompensation erfolgen, weshalb auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen seien, die der Mieter erlangt habe.

Entscheidend für die Beurteilung der Unzumutbarkeit sind nach Auffassung des BGH vor allem die folgenden Punkte:

• Welcher konkrete Umsatzrückgang ist beim Mieter in Bezug auf das konkrete Mietobjekt (und – zu Recht – gerade nicht in Bezug auf einen evtl. Konzernumsatz) für die Zeit der Schließung eingetreten?
• Welche Maßnahmen hat der Mieter ergriffen oder konnte der Mieter ergreifen, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern (z.B. Onlinehandel, Nachholeffekte etc.)?
• Konnte der Mieter Aufwendungen sparen (z.B. Kostensenkung durch Kurzarbeit)?
• Hat der Mieter staatliche Leistungen (z.B. Überbrückungshilfe) oder sonstige Unterstützungsleistungen zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile erhalten? Wenn ja: In welcher Höhe? Wenn nein: Welche konkreten Bemühungen hat der Mieter angestrengt, um mögliche Hilfeleistungen zu erhalten?

Unterstützungsmaßnahmen auf Basis von Darlehen sind, so der BGH, hingegen nicht zu berücksichtigen, da diese zurückgezahlt werden müssen. Nicht erforderlich sei für den Anpassungsanspruch außerdem, dass die wirtschaftliche Existenz des Mieters tatsächlich bedroht ist. Auch mögliche Leistungen aus der Betriebsversicherung spielten bei der Bewertung eine Rolle. Schließlich seien auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.²⁵ Die Darlegungs- und Beweislast für eine etwaige Unzumutbarkeit der Mietzahlung liegt beim Mieter.

Da das OLG Dresden in seinem Urteil auf derartige Umstände des konkreten Einzelfalles nicht eingegangen ist, sondern lediglich eine pauschale Risikoverteilung (50:50) vorgenommen hat, hat es nach der Aufhebung und Zurückverweisung durch den BGH nunmehr zu klären, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für den Mieter hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

Das Urteil des BGH hatte sich nach den Äußerungen der Richter im Rahmen der mündlichen Verhandlung bereits so abgezeichnet und schafft jedenfalls Klarheit in Bezug auf die bei der Abwägung zu berücksichtigenden Faktoren, die aus Sicht des Verfassers insgesamt nachvollziehbar, folgerichtig und im Anwendungsgebiet des eng auszulegenden § 313 Abs. 1 BGB auch alternativlos sind. Zu begrüßen ist insbesondere auch, dass der BGH sowohl Interessen der Mieterseite als auch der Vermieterseite in den Blick nimmt. Das Urteil betrifft zwar einen Zeitraum aus dem ersten Lockdown im Frühjahr 2020; die vom BGH aufgestellten allgemeinen Leitlinien dürften allerdings auch auf nachfolgende Lockdowns bzw. pandemiebedingte Beeinträchtigungen übertragbar sein.

Das Urteil des BGH bedeutet jedoch auch, dass es einfache und pauschale Lösungen, wie sie das OLG Dresden zwar pragmatisch, dem Ausnahmecharakter der Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage aber im Ergebnis nicht gerecht werdend postulierte, in diesen Konstellationen nicht geben wird. Vielmehr ist bei der Frage, ob und in welchem Umfang einem Mieter eine Mietanpassung zusteht oder nicht, stets eine umfassende Einzelfallprüfung nach den vom BGH aufgestellten Leitlinien erforderlich. Zudem sind etwaige vertragliche Regelungen zur Risikoverteilung und besondere Konstellationen, wie etwa die Vereinbarung einer Umsatzmiete, mit zu berücksichtigen. Wer sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen möchte, ist in der Darlegungs- und Beweislast, eine pandemiebedingte Unzumutbarkeit vorzutragen. Dies erfordert insbesondere auf Seiten des Mieters einen hohen Aufwand und eine hohe Detailtiefe in Bezug auf den Tatsachenvortrag. Dass dies voraussichtlich in Zukunft zu weiteren Streitigkeiten und Auslegungsschwierigkeiten in Bezug auf die nun vom BGH vorgegebenen Leitlinien führen wird, ist absehbar.²⁶ Eine Rechtssicherheit in Gestalt von allgemeinen Rechtssätzen dürfte aufgrund der Vielgestaltigkeit von Mietverhältnissen und der unterschiedlichen Faktoren jedenfalls nur schwer erreichbar sein und sich – zumindest in Gestalt von verallgemeinerungsfähigen Tendenzen – allenfalls erst nach einer Vielzahl von ergangenen Entscheidungen herauskristallisieren.

Spannend bleibt zudem, wie sich der BGH in Zukunft in Bezug auf die Höhe eines Mietanpassungsanspruchs positionieren wird. Eine diesbezügliche Entscheidung steht noch aus. Auch, wie sich der BGH zu lediglich mittelbaren Wirkungen staatlicher Corona-Maßnahmen verhalten wird,²⁷ bleibt abzuwarten. Da derzeit noch weitere Revisionsverfahren beim BGH anhängig sind, werden weitere Entscheidungen folgen, die evtl. weitere Klarheit bringen werden. Die grundsätzlichen Weichen hat der BGH jedenfalls gestellt.

Für die (anwaltliche) Praxis dürfte es sich indes – wie auch schon bisher – empfehlen, das konstruktive Gespräch mit dem ernsthaften Ziel einer interessengerechten, zumindest für beide Seiten hinnehmbaren vergleichsweisen Einigung einem womöglich jahrelangen, streitigen gerichtlichen Verfahren, in dessen Rahmen im Ergebnis die vollständige wirtschaftliche Situation offenzulegen wäre, im Zweifel vorzuziehen.